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楼市红五月开局遇冷:回暖基础不牢城市分化持续加剧

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发表于 2019-5-8 12:11:48 | 显示全部楼层 |阅读模式

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楼市 " 红五月 " 开局遇冷 城市分化持续加剧

孙梦凡

[ 据 CRIC 监测数据,4 月全国 28 个重点城市整体成交 2344 万平方米,同、环比均降 2%。其中一线城市成交面积环比降 9%,同比升 56%。 ]

[ 此外,据链家二手房实时交易监测数据,4 月份一线城市成交出现 20%~30% 的环比下降。其中,北京二手房市场交易量环比下降 34%。 ]

尽管楼市 " 小阳春 " 之声不断,但随着五一小长假落幕,假期热销效应并未如期光顾。据克而瑞监测数据,五一 40 个重点监测城市累计成交 161 万平方米,同比下降 55%。各线城市成交量皆有回落,二线城市以下降 68% 同比跌幅居首。

自 4 月份以来,市场降温势头就已显现。该月全国 28 个重点城市整体成交 2344 万平方米,同、环比均降 2%。

业内观点认为,当前一线和部分二线市场的阶段复苏,只是基于资金面、政策面的不确定性导致房价上涨恐慌预期不断强化,推动积压的刚需、改善类自住需求释放。恐慌需求 " 消耗 " 后市场将复归常态。

五一楼市成交遇冷

一季度以来,楼市热度持续未退。全国 70 城房价上涨,部分城市土拍大热,高溢价地块频频。据 CRIC 监测全国重点城市商品住宅供求数据,一季度多数一二线城市同、环比皆实现正增长,二线城市新开项目去化率也有回升。

但此番势头并未稳定延续,五一假期房地产市场成交遇冷。CRIC 监测数据显示,一线城市成交量同比下降 27%,北京、上海和广州均有不同程度的回落,北京低至 1.2 万平方米,同比下降 75%。仅深圳市场回暖,成交量同比增长 41%。

以北京为例,中原地产研究中心统计数据显示,5 月 1 日至 4 日,北京新建住宅网签 242 套,二手房住宅网签 134 套。而一个月前的清明节三天假期,其新建住宅网签 358 套,二手房住宅 3 天网签 141 套,均高于五一假期套数。

值得注意的是,一向火热的二线城市同样 " 失约 "。五一假期 11 个二线城市成交量降至历史低位,同比下降 68%。合肥、长沙、青岛等市场显著转冷,成交量同比跌幅超 70%,南京、成都更是下跌超 80%。

即使如苏州,五一假期市场同样遇冷。4 月份苏州房价、成交量双双上涨,多个板块的 " 地王 " 纪录被刷新,但五一期间其成交量同比下降 16%。此外,25 个三四线城市成交量同比下降 43%,各城市市场显著分化。

自 2018 年下半年以来,随着房地产市场陷入调整期,市场惯有的小长假热销效应明显减弱。克而瑞研究认为,2019 年五一假期,更多人还是选择拜访亲友、外出旅游等,而非看房、购房。多数城市项目案场实际到访量不尽如人意,成交量大幅回落也属正常现象。

" 回暖 " 基础不牢

实际上,市场降温势头早已隐现。据克而瑞监测数据,4 月全国 28 个重点城市整体成交 2344 万平方米,同、环比均降 2%。其中一线城市成交面积环比降 9%,同比升 56%,广州、深圳均阶段性回调,环比降幅均在 30% 左右;二三线城市总体成交面积同、环比分别降 6% 和 1%。

此外,据链家二手房实时交易监测数据,4 月份一线城市成交出现 20%~30% 的环比下降。其中,北京二手房市场交易量环比下降 34%。在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来,4 月份环比下降并非市场转冷,而是 3 月成交集中释放后的自发回落。

这一判断的基础是,此前北京市场升温是 " 升而不热 "。一季度比去年四季度升温不少,但与往年年初升温并无太多不同。之所以有好转,一是调控效应进一步被消化,二是部分地方降房贷利率、调整限购等政策带来市场预期改善。

易居研究院智库中心研究总监严跃进同样认为,对于类似城市成交出现小幅下滑,或和此前需求提前透支有关。市场分化也将继续存在,部分中小城市预计会降温。

3 月份以来,房地产市场 " 小阳春 " 骤现。据克而瑞数据,新房市场连续两月常规回落后,3 月份商品住宅成交量迎来明显回升,整体环比上涨 73%," 小阳春 " 行情确实显著发生。

据 4 月 25 日中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告(201904)》,此次楼市 " 小阳春 " 出现的主要原因有:

一是住房市场融资环境得到改善。资本市场的资金紧张状况显著缓解,部分城市首套房贷利率已经降至基准利率水平。

二是房价预期出现转变。部分城市根据市场变化对房地产调控政策进行了微调,一些城市取消或弱化了限价、限售等辅助性调控手段。部分潜在购房者认为房地产调控可能进一步松动,从而对房价预期由悲观向谨慎乐观转变。

但高光之下,随着 " 红五月 " 开局遇冷,楼市阳春之势持续性存疑。

三四线城市回调压力巨大

市场不确定性仍存时,中央政治局会议重申房住不炒、自然资源部强调分类供地、住建部将对城市市场预警,政策信号再为楼市注入 " 稳定剂 "。

许小乐认为,在稳增长和防风险之间,既要通过适度宽松的货币流动性,加大对实体经济的支持,又要防止资金以不合法渠道流入房地产,进一步推高杠杆。年初支撑首次置业购房者的杠杆可能会受到抑制,市场快速升温的动力难以为继。

克而瑞研究同样表明,当前一线和部分二线市场的阶段复苏,只是基于资金面、政策面的不确定性导致房价上涨恐慌预期不断强化,推动积压的刚需、改善类自住需求释放。恐慌需求 " 消耗 " 后市场或将复归常态。

" 随着红五月开局不佳,未来城市成交分化格局将延续更长时间。" 克而瑞研究认为,一、二线城市市场需求相对充足,成交量仍可维持高位;三四线城市难言乐观,房地产市场依旧面临一定的调整压力。

具体来说,长三角部分城市如南京、杭州、合肥、苏州等经过 2018 年调整,市场已逐步回归理性,供应也逐步放量。加之放开落户、限购松绑等新政,对成交也有一定刺激作用,预计这类城市成交量会小幅转暖。

以福州、厦门、南宁、昆明等核心二线城市为典型代表,土拍市场热度居高不下,高溢价地块频出,成本驱动增强了购房者对后市预期,加之政策调控也有不同程度松绑,市场回暖在意料之中。

中部城市诸如重庆、武汉、成都、西安、郑州等因人口基数较大、城市基础配套完善,短期内市场需求依旧旺盛,热度将持续一段时间。而沈阳、大连、济南等环渤海城市因成交低迷,库存压力相对较大,后期走势不容乐观。

实际上,城市分化之势早已显现。据上述社科院报告,在此前 " 小阳春 " 态势中,一线城市房价小幅上涨,准一线及二线城市房价涨幅扩大。但三四线城市房价涨幅略有收窄," 小阳春 " 基础并不牢固。

纬房指数监测显示,2019 年 3 月,三四线城市房价平均环比上涨 0.196%,涨幅比上月收窄 0.213 个百分点。118 个三四线样本城市中,上涨的城市为 72 个,比上月减少 2 个。三四线城市中的上涨城市占比为 61%,比上月减少 1.7 个百分点。

" 从城市化总体格局看,三四线城市收入水平及人口吸引力偏低,住房投资投机需求和二手房市场相对不活跃,房价持续上涨动力不足。" 上述报告认为,三四线城市 " 小阳春 " 趋于消退,房价将稳中有降。

责任编辑:李锋

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